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POGO一走,房市失速?马尼拉住宅库存创近年新高
2025-12-15 10:10
头条新闻
2038

伯乐头条专讯:POGO全面退场的连锁反应,正在大马尼拉房地产市场集中显现。最新数据显示,这个菲律宾体量最大的住宅市场,正陷入自2019年以来最严峻的一轮“供过于求”。根据 Leechiu Property Consultants 的最新报告,目前大马尼拉地区仍有约 80,300套住宅与公寓滞销,按照现有销售节奏推算,市场或许需要 长达42个月,也就是三年半左右,才能慢慢消化完这批库存。


研究机构指出,住宅需求已跌至近六年来的最低点。原因并不复杂,却相互叠加:部分买家贷款违约、退订比例上升;POGO禁令落地后,大量华人及外籍员工撤离,曾经支撑租赁和销售的需求突然“断档”;与此同时,新项目虽然明显放缓,但二手房源集中抛售,又进一步挤压了市场空间。


从结构上看,这批库存并非“纸上谈兵”。在约8万套未售住宅中,已有2.64万套完工、可直接入住,另外 5.39万套仍处于预售阶段,压力真实而直接。区域分布也颇具代表性——奎松市库存最高,接近2万套;Ortigas—Mandaluyong—Pasig—San Juan 区域紧随其后;Bay Area 一带、马尼拉市区同样堆积明显。反倒是 Makati 与 BGC—Taguig 这样的核心商务区,库存相对最少。


更耐人寻味的是市场的“分化走势”。2025年,大马尼拉全年住宅销量仅为 24,732套,同比再降3%,创下疫情后的新低。但在整体低迷之中,高端市场却逆势上扬:豪宅和高价位项目仍有人接盘,而 中等收入人群的购房需求却明显塌陷。这在一定程度上意味着,普通家庭正被价格一步步挡在市场之外,房子越来越“好看”,却越来越“买不起”。


POGO曾高度集中的区域,如 Pasay、Parañaque、Makati 一带,冲击尤为明显。随着外籍租客撤离,租金与二手房售价双双回落。业内人士直言,这些房源最终会被市场吸收,但节奏不会快,更多像是一场耐心与资金实力的消耗战。


开发商的态度也变得格外谨慎。2025年,大马尼拉新增住宅项目仅 5,256套,同比骤减60%。不少开发商选择按下“暂停键”,不再盲目推新,而是通过折扣、延长付款周期等方式,先把旧库存慢慢清掉再说。


相较之下,首都以外地区显得轻松不少。吕宋部分区域、维萨亚斯和棉兰老岛的库存消化周期明显更短,多数项目与基建和城市扩张直接挂钩,销售表现相对稳健。


当前菲律宾房市并非全面崩盘,而是进入了一段不可回避的“结构性冷却期”。投机买盘退潮、POGO红利消散、中产购买力受限,这些因素交织在一起,正在迫使市场重新校准节奏。只是,对已经被库存压住的大马尼拉来说,这场调整,恐怕还要熬上一段时间。

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