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POGO泡沫余波未了!马尼拉房市跌至5年低点
2025-12-13 16:29
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伯乐头条专讯:尽管政策利率持续下调,大马尼拉住宅房地产市场依旧显得疲软,似乎难以摆脱POGO泡沫留下的阴影。受可负担性限制影响,购房者纷纷从新建公寓转向二手市场,而曾在POGO热潮中追高入市的投机者,也开始加速抛售资产。


Leechiu地产顾问公司指出,大马尼拉住宅市场正经历一次“大洗牌”,此前由POGO溢价推动的租金和需求扭曲正在逐步消退,租金水平也回归了较为理性的市场水平。整体供应虽然趋于稳定,但可负担性压力和偏低的租金回报率仍持续影响购房决策。当前成交主要集中在二手市场,以及开发商提供针对性促销的一手项目。


数据显示,截至2025年前11个月,大马尼拉新推住宅项目数量及市场需求均降至2020年以来最低。公寓存量达77.54万套,其中现房(RFO)已售出96%,预售单位售出62%。未售库存约2.64万套现房和5.39万套预售单位,合计约相当于3.5年的供应量,且主要集中在售价400万至1200万比索的中高端及高端市场。


Leechiu研究、咨询与估值总监戈莱斯(Roy Amado Golez Jr.)表示,这反映出中等收入群体的可负担性缺口正在扩大。一手市场需求低迷,投机性购房尚未回暖,自住买家更多转向价格更灵活、性价比更高的二手房。与此同时,POGO房市高峰期入市的业主以具竞争力的价格抛售资产,与新盘形成直接竞争,进一步拖慢去化速度。


在租赁市场方面,戈莱斯称,租金回报率已回落至真实市场水平,修正了此前由POGO溢价推动、多个核心商务区形成的非理性预期。与此同时,全国住房缺口截至2024年仍高达1065万套,低收入住房长期供给不足。开发商虽清楚这一缺口,但受利润率偏低及合规成本高企影响,进入低收入住房市场仍持谨慎态度,可负担性问题因此成为结构性难题。

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